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DÉFICIT FONCIER

DÉDUISEZ LES DÉPENSES DE RÉNOVATION DE VOS REVENUS ET CUMULEZ AVEC D'AUTRES NICHES

DÉFICIT FONCIER

Très efficace, ce dispositif permet au contribuable qui perçoit des revenus fonciers de réduire son impôt sur le revenu.

Déficit Foncier : un mécanisme à connaître

À l’instar de la loi Duflot, le futur dispositif Loi Pinel propose aux contribuables qui se portent acquéreurs de biens immobiliers neufs destinés à la location de profiter d’avantages fiscaux.

Un avantage non négligeable

Comme ce dispositif fait partie du régime commun de la fiscalité, il n’est pas considéré comme une niche fiscale.

En clair, il peut s’ajouter à l’utilisation d’une ou de plusieurs niches, auxquelles l’État a imposé un nouveau plafond, à savoir une réduction d’impôts maximale de 10 000 euros.

Le contribuable peut donc combiner un investissement dans une PME, l’emploi d’une femme de ménage pour atteindre le plafond des niches, et y ajouter une opération en déficit foncier, qui effacera sans limite ses revenus fonciers, et en partie ses autres revenus…

Les conditions particulières pour investir en déficit foncier

Les conditions à respecter pour bénéficier des avantages d’un investissement immobilier locatif en Loi Pinel

Condition n°1 : Plafond de revenus des locataires

Les logements acquis via un programme immobilier en loi Pinel doivent être loués à des personnes, dont les revenus ne dépassent pas un certain plafond. Ces plafonds ont été revus à la hausse par rapport à l’ancien dispositif Duflot, afin de permettre à plus de familles de se loger.

Les conseillers de Loipinel.fr vous aident à réunir les preuves de revenus nécessaires, et à sélectionner les locataires éligibles au logement Pinel 2014. Les plafonds de ressources des locataire en fonction de la zone Loi Pinel du bien immobilier.

Le déficit foncier du point de vue purement fiscal

L’opération est efficace : prenons l’exemple d’un investisseur qui a déjà 50.000 euros de revenus fonciers. S’il achète un bien de 200.000 euros et dépense 100.000 euros en travaux, il pourra, la première année, déduire l’intégralité de ces 100.000 euros de ses revenus fonciers.

Comme il ne déclare que 50.000 euros de loyers, il économisera 28 250 euros d’impôts : 50 000 × 0,41 (son taux marginal d’imposition) et 50 000 × 0,155 (la CSG sur ses loyers) – à noter que la CSG, aujourd’hui à 15,5%, pourrait encore augmenter dans les années à venir.

Il pourra ensuite déduire 10.700 euros de ses autres revenus, soit une économie supplémentaire de 4.387 euros (10.700 euros × 0,41).

L’année suivante, le reliquat – 39.300 euros s’imputera sur ses loyers de l’année, générant une nouvelle réduction d’impôts de 21.418 euros. Au total, il aura donc économisé plus de 53.050 euros d’impôts.

C’est bien plus qu’une opération d’un même montant, réalisée en utilisant le dispositif Scellier BBC. “Quand la réduction d’impôts Scellier représentait 25% du prix d’achat, les gens n’hésitaient pas. Maintenant qu’elle est tombée à 13%, le déficit foncier retrouve tout son intérêt”, confirme Olivier Dacquin, directeur du développement de Banque Patrimoine & Immobilier (BPI).

Ce dispositif est plus intéressant qu’une opération similaire en Malraux dont la réduction d’impôts est désormais limitée à 30% d’un montant plafonné à 100.000 euros.

En reprenant l’exemple, cela donne une économie d’impôts de “seulement” 30.000 euros, inférieure de 40% à celle d’un déficit foncier !

Souscrivez plusieurs SCPI 2014 en déficit foncier

Ceux qui ne font pas partie des 2 millions de propriétaires bailleurs déclarant plus de 15 000 euros de revenus fonciers peuvent aussi avoir intérêt à utiliser ce dispositif… même s’ils ne déclarent aucun revenu foncier !

En effet, les déficits s’appliquent d’abord aux loyers encaissés, puis aux revenus globaux, dans la limite de 10.700 euros. Pour ces contribuables sans revenus fonciers, deux opérateurs ont lancé des SCPI “déficit foncier” : Renovalys 2 (Avenir Finance) et Urban Pierre (Urban Premium).

“Les souscripteurs pourront reporter jusqu’à 10 700 euros par an de déficit foncier directement sur leurs revenus globaux, et bénéficier d’une réduction d’impôts équivalente à leur taux marginal d’imposition”,

Pour un investissement de 25 000 euros, cela correspond en net à générer un déficit de 9 245 euros qui permet d’effacer 3 790 euros. Avec, au final, une belle et incontestable réduction d’impôts accompagnée de la propriété d’un patrimoine dans un bel immeuble de centre-ville rapportant autour de 3% de rendement annuel.

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